Grondbeleid

Algemeen

De paragraaf grondbeleid is, op grond van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) een verplicht onderdeel van de jaarrekening. In de jaarrekening heeft de paragraaf de functie van terugblik.

Grondbeleid ondersteunt de ruimtelijke ontwikkeling van de stad en richt zich op het gebruik van de grond als bepalende factor voor de kwaliteit van de leefomgeving.

De doelstellingen van het grondbeleid zijn:

• Het bevorderen van een maatschappelijk gewenst ruimtegebruik
• Het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik
• Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, grondeigenaren, ontwikkelaars en de overheid
• Het beheersen van de risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen.

Deze doelstellingen kunnen, na een zorgvuldige afweging, voor de gemeente een legitimatie vormen om actief in te grijpen in de grondmarkt. De gemeente kan er ook voor kiezen om een faciliterende regierol voor zichzelf op te eisen. Een belangrijke voorwaarde voor het actief ingrijpen in de grondmarkt, om daarmee publieke doelen te realiseren, is transparantie over te realiseren doelen, inzet van financiële middelen en mogelijke risico’s. De overheid moet daarbij ook aan de markt duidelijk kunnen maken waarom ze in het ene geval publiekrechtelijke middelen inzet en in het andere geval als marktpartij opereert.

INFORMATIEVOORZIENING MPG

Gemeente Purmerend kent in aanvulling op de begroting en de jaarrekening het meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG). Het MPG is een rapportage met informatie over de voortgang van de Bouwgronden in Exploitatie (BIE's); de zogenaamde grondexploitaties en het faciliteren en stimuleren van particuliere initiatieven. Hierin kijken we terug op het afgelopen jaar en vooruit naar de komende jaren. Er wordt overzicht gegeven van het totale aanbod aan woningbouw- en bedrijventerreinplannen. Dit wordt afgezet tegen de totaal te verwachten vraag naar deze programma’s, zodat de gemeente Purmerend onderbouwd keuzes kan maken over nieuwe initiatieven. De te verwachten ontwikkelingen vertalen we financieel en we geven een onderbouwing van de winstneming en de beleidsuitgangspunten van de reserves in relatie tot de risico’s in grondzaken. Van de gemeentelijke grondexploitaties en de kostenverhaalprojecten wordt een update gegeven van belangrijkste ontwikkelingen. Kortheidshalve verwijzen we naar het MPG 2019. Tevens verwijzen we naar de Paragraaf 'weerstandsvermogen en risicobeheersing' van de programmarekening, waarin ook de risico’s en reserves van het grondbeleid staan.

WET RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDBELEID

De huidige Wro maakt het mogelijk regietaken krachtiger ter hand te nemen zonder zelf per definitie ontwikkelaar te zijn bij de productie van bouwgrond. De gemeente kan aan de initiatiefnemer/eigenaar van een locatie-eisen stellen voor ontwikkeling van de gehele locatie. De Grondexploitatiewet biedt een basis om met initiatiefnemers privaatrechtelijke overeenkomsten aan te gaan waarbij we, naast het stellen van kwaliteitseisen, afspraken maken over het moment van verhaal van gemaakte kosten.

Mochten initiatiefnemers geen overeenkomst willen aangaan, dan kent de Grondexploitatiewet mogelijkheden tot het verplichten van het kostenverhaal. Bij het nemen van een ruimtelijk besluit waarmee een locatieontwikkeling mogelijk wordt (bijvoorbeeld een bestemmingsplan), moeten we vaststellen of het kostenverhaal is verzekerd en of het stellen van locatie-eisen nodig is. Als dat niet het geval is, dan kan de gemeente vervolgens door het vaststellen van een exploitatieplan de regie op de ruimtelijke ontwikkeling behouden en de kosten die daarmee samenhangen afdwingen.

Voor verkennende gesprekken met initiatiefnemers voor locaties die ontwikkeld kunnen worden, hebben we voor 2018 een budget van € 250.000 opgenomen. Hiervan is € 250.000 gebruikt. Mogelijk is dat na verkennende gesprekken de initiatiefnemer van een vervolg afziet. Voor de initiatieven die wel doorgaan, sluiten we een overeenkomst af. De initiatiefnemer verplicht zich tot het betalen van de gemeentelijke plankosten en bovenplanse ontwikkelingen (nota Prof). Indien de werkelijke plankosten hoger zijn dan de door de initiatiefnemer betaalde bijdrage plankosten wordt het saldo tussen deze bijdrage in de plankosten en de werkelijk gemaakte plankosten verrekend in de jaarlijkse raming.

grondbeleid

In het verleden was actief grondbeleid ons uitgangspunt, met de daarbij behorende grondverwerving en het bouw- en woonrijp maken van het projectgebied. In de nota grondbeleid 2012 is dit beleid als volgt gewijzigd: 'op basis van het beperken van risico's en gemeentelijke investeringen, faciliteren waar kan en actief waar nodig'. Bij veel van de huidige ruimtelijke ontwikkelingen laten we de grondontwikkeling dus bij de markt, en wordt faciliterend kostenverhaal toegepast.

Bij faciliterend grondbeleid is altijd sprake van een samenwerkingsvorm met private partijen. In de hierbij afgesloten overeenkomsten staan afspraken over kwaliteit, programma, bouwrijp maken en woonrijp maken, en de bijdrage in de plankosten en bijdrage in bovenplanse ontwikkelingen (nota Prof). Hierdoor behouden we regie over de afgesproken ontwikkeling en beperken we de financiële risico’s voor de gemeente.

Bij actief grondbeleid heeft de gemeente bij aanvang van het project (bijna) alle gronden in haar bezit. Zij draagt dan ook alle risico’s van de grondexploitatie. Strategische grondverwerving kan worden toegepast om vroegtijdig grip te krijgen op toekomstige ontwikkelingen.

Vennootschapsbelasting (VPB)

Per 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting (VPB) ingevoerd voor ondernemingsactiviteiten van overheden. De grondexploitaties van de gemeente Purmerend kwalificeren sinds 2017 als fiscale onderneming voor de VPB. Recent is de Belastingdienst begonnen met het sluiten van vaststellingsovereenkomsten (VSO) met gemeenten voor het opstellen van de VPB-aangifte met betrekking tot de grondexploitaties. In een VSO staan de uitgangspunten voor het opstellen van de fiscale openingsbalans en het bepalen van de fiscale jaarwinst. Onze VPB-aangifte 2017 is ingediend op basis van de uitgangspunten van een reeds vastgesteld VSO met de gemeente Oosterhout, welke wij gehanteerd hebben voor de VPB-aangifte 2017. In onze aangifte 2017 is een verlies opgenomen, die verrekend kan worden met mogelijke winsten in de toekomst. Naast de aangifte wordt er een doorkijk gegeven over de mogelijke VPB-druk gedurende de looptijd van de grondexploitaties. Op basis van die doorkijk verwachten wij de komende vijf jaar nog geen VPB-last (Nb.: onze standpunten in afwijking op het vastgestelde VSO met de gemeente Oosterhout zijn nog niet beoordeeld door de Belastingdienst).

Richtlijnen verslaglegging grondexploitaties

Voor lopende grondexploitaties gelden de volgende richtlijnen:

• De looptijd van een grondexploitatie is maximaal 10 jaar. Afwijken van deze termijn mag, mits de gemeenteraad besluit tot aanvullende beheersmaatregelen. Binnen de gemeente is er één grondexploitatie met een looptijd langer dan 10 jaar. Dat is Bedrijventerrein Baanstee-Noord. De genomen beheersmaatregelen betreffen beperking van de indexering van de opbrengsten vanaf 10 jaar, en zijn de kosten voor het bouwrijp maken en woonrijp maken voor een belangrijk deel binnen de termijn van 10 jaar gemaakt.
• De rentetoerekening aan grondexploitaties wordt gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen. De disconteringsvoet voor grexen met een negatief saldo is conform Notitie Grex van de Commissie BBV 2% voor het bepalen van de verliesvoorziening op Netto Contante Waarde.
• Voor strategische gronden is de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) afgeschaft.

Strategische gronden worden als Materiele Vaste Activa op de balans verantwoord.

RESULTAATBESTEMMING

Bij het verwerken van gerealiseerde, dan wel nog te realiseren winsten en verliezen ten aanzien van grondexploitaties, hanteren we binnen het grondbeleid in Purmerend de volgende methodiek:

Verliesneming

Zodra duidelijk wordt dat een grondexploitatie verliesgevend zal worden afgesloten, wordt het verlies verwerkt in het resultaat. Dit vindt plaats door een verliesvoorziening te treffen.

Winstneming

Winstneming vindt plaats:

• bij het afsluiten van een grondexploitatie, en tijdens de looptijd.

Het BBV heeft de aangekondige nadere actualisatie van de Notitie Grondexploitaties uit 2016 niet uitgevoerd. Onze raad heeft in december 2018 de Financiële Verordening 2018 vastgesteld met de bepalingen voor tussentijdse winstneming bij grondexploitaties (artikel 17). De opgenomen bepalingen voldoen aan hetgeen de commissie BBV in haar uitgave van maart 2018 heeft opgenomen.

De rekenregel voor elke grondexploitatie staat in artikel 17 lid 3. In dit MPG heeft bij elke winstgevende grondexploitatie de rekenregel uitvoering gekregen en is expliciet toegelicht in de bijlage bij de Financiële Verordening “Financiële Verordening Tussentijdse Winstneming Grondexploitaties”.Voor 2018 is er geen tussentijdse winst genomen.

In onderstaande tabel zijn de verwachte resultaten van de grondexploitaties (BIE) weergegeven.

Tabel: Verwachte resultaten Bouwgrond in Exploitatie (BIE)